Spôsob, akým ľudia v Bratislave uvažujú o bývaní, sa mení. Nájom prestáva byť dočasným riešením a stáva sa plnohodnotnou etapou života. Developer Lucron na túto zmenu reaguje vstupom do segmentu build-to-rent a v štvrti Nesto už začal s výstavbou prvého veľkého projektu komerčného nájomného bývania na Slovensku.

Podľa štúdie analytickej spoločnosti BONARD, Bratislava patrí medzi mestá s výrazne silnou skupinou obyvateľov vo veku 25 až 39 rokov – tí tvoria približne 21 % populácie mesta. Táto skupina je typická vyššou mobilitou, častejšími kariérnymi zmenami aj odkladaním definitívnych rozhodnutí o bývaní.

Zároveň rastie počet jednočlenných domácností a posúva sa vek vstupu do manželstva či založenia rodiny.

„Bratislava ťaží zo silného dopytu po nájomnom bývaní zo strany mladých profesionálov, študentov aj zahraničných pracovníkov, ktorý posilňuje aj neskoršie zakladanie rodín – priemerný vek pri narodení prvého dieťaťa sa za posledných 24 rokov posunul z 23 na 27 rokov.“ hovorí Samuel Vetrák, CEO spoločnosti BONARD.

Výsledkom je, že čoraz viac ľudí trávi v nájomnom bývaní podstatne dlhšie obdobie než v minulosti. Ponuka bývania v hlavnom meste však na tento posun zatiaľ nedokáže dostatočne reagovať.

Za číslami sú konkrétne životné situácie

Zmena sa neodohráva len v dátach, ale aj v každodenných rozhodnutiach ľudí. Kvalitatívny prieskum medzi mladými ľuďmi v Bratislave ukazuje, že pri rozhodovaní o bývaní zohráva čoraz väčšiu rolu kvalita života a najmä miera istoty.

„Keď sa pozrieme za dáta, vidíme reálne príbehy. Mladí ľudia dnes častejšie odkladajú kúpu bývania, menia miesto na život a prácu a nechcú byť viazaní hypotékou na desiatky rokov. Nájom sa tak mení z krátkej epizódy na plnohodnotnú životnú fázu,“ hovorí Slavomír Habánik, Development Director spoločnosti Lucron.

Tento posun však zároveň odhaľuje slabiny súčasného trhu s nájmom. „Čo ľuďom v nájme chýba, je stabilita a predvídateľnosť. Obava, že sa podmienky môžu kedykoľvek zmeniť, patrí medzi ich najväčšie stresy,“ dopĺňa Habánik.

Bývanie bez starostí

Na tento rozpor medzi potrebami ľudí a ponukou trhu reaguje model build-to-rent. Ide o projekty, ktoré sú od začiatku navrhované ako projekty komerčného nájomného bývania – s jediným vlastníkom, profesionálnou správou a prevádzkou a jasne definovanými pravidlami.

„Komerčné nájomné bývanie je dnes schopné reagovať na všetky životné situácie, či už ide o  štúdium, prácu, alebo nutnosť mobility, nech už je dôvodom čokoľvek. Profesionálna správa a prevádzka prináša do nájomného bývania predvídateľnosť, kvalitu a korektný vzťah medzi nájomcom a prevádzkovateľom. Inými slovami – prináša bývanie bez starostí,“ vysvetľuje Habánik.

Skúsenosti z iných európskych trhov ukazujú, že komerčné nájomné bývanie sa postupne stáva stabilnou súčasťou rezidenčného trhu. Spoločnosť Zeitraum, ktorá spravuje portfólio približne 2 000 lôžok v Česku a Poľsku s obsadenosťou na úrovni 90 – 98 %, vidí na slovenskom trhu veľký potenciál.

„V mnohých európskych mestách sa profesionálne servisované nájomné bývanie stalo štandardom. Slovensko má podobnú demografickú aj ekonomickú dynamiku a zároveň jedinečnú príležitosť nastaviť tento segment od začiatku správne,“ hovorí Zdena Noack, spoluzakladateľka a CEO spoločnosti Zeitraum.

Prvý veľký projekt vznikne v štvrti Nesto

Nový build-to-rent projekt pripravuje Lucron v rámci rastúcej mestskej štvrte Nesto. Výstavba sa začala v marci 2026 a projekt prinesie viac než 300 nájomných jednotiek. V Bratislave ide o prvý projekt tejto veľkosti a rozsahu ponúkaných služieb, ktorý je od začiatku navrhnutý výlučne na prenájom a prevádzku prostredníctvom profesionálneho operátora, čím vytvára základ pre rozvoj nového segmentu na Slovensku.

Projekt vznikol po zodpovednej príprave, ktorá zahŕňala analýzu trhu, definovanie produktu a nastavenie biznis modelu. Spoločnosť Zeitraum, ako budúci operátor, vstupuje do projektu už vo fáze prípravy a výstavby a podieľa sa aj na návrhu dispozícií, a celkového konceptu bývania a ponúkaných služieb.

„Pri návrhu projektu sme vychádzali z toho, ako dnes mladí ľudia reálne fungujú. Bývanie už nie je len miesto na prespanie – samotný projekt predstavuje priestor pre prácu, oddych aj komunitu,“ dopĺňa Habánik.

V Neste cielime na zmiešanú cieľovú skupinu – študentov, mladých profesionálov aj expatov, čomu bude prispôsobený aj prevádzkový model.

Nový štandard komerčného nájomného bývania vzniká v spolupráci silných partnerov

Na projekte spolupracujú renomované spoločnosti z oblasti trhových analýz, prevádzky aj financovania – spoločnosti BONARD, Zeitraum a Tatra banka ako financujúci partner.

Podľa Danky Morávkovej, vedúcej oddelenia financovania nehnuteľností v Tatra banke, sa dnes  pojem nájomné bývanie skloňuje častejšie než kedykoľvek v minulosti. „Dôvodov je viacero – od vysokých cien bytov až po čoraz horšiu dostupnosť vlastného bývania. V rozvinutých európskych mestách je komerčné nájomné bývanie dobre známym modelom, ktorý však na Slovensku zatiaľ nemal svoje miesto. Projekt spoločnosti Lucron je prvým projektom tohto typu a rozsahu na našom trhu. Sme nesmierne radi, že sa nám ako financujúcemu partnerovi podarilo nájsť spôsob, ako sa na jeho realizácii podieľať, a tým podporiť nielen nášho dlhoročného klienta, ale aj rozvoj nájomného bývania na Slovensku.“

Lucron vníma projekt v Neste ako pilotný krok k zmene vnímania komerčného nájomného bývania na Slovensku. „Ak má byť nájom plnohodnotnou voľbou, musí ísť o plnohodnotný produkt v každom aspekte. To je ambícia, s ktorou do tohto segmentu vstupujeme,“ uzatvára Slavomír Habánik.